在中國，長租公寓對比其他國家發(fā)展較晚，在美國的租房市場的B2C和C2C的比例已不相上下，但在中國住房市場B2C占比只有3%，而中國擁有巨大的剛性需求，市場增量空間巨大。但目前市場發(fā)展初期存在政策不完善、定位不清晰甚至發(fā)生暴雷事項等問題。

深圳作為1800萬級左右的流動人口城市，其租賃住房的供給量卻是一線市場最低的，租賃住房缺口巨大，租賃市場需求巨大！

長租公寓紛紛進駐深圳搶占市場，然而，住房租賃從業(yè)者如何角逐，精準定位，避免同質(zhì)化，國開聯(lián)團隊研究發(fā)現(xiàn)，可從租金、人群、產(chǎn)業(yè)、配套等4個維度入手，進行客戶定位，從而匹配長租公寓類型。

一、租金維度：構(gòu)建租金地圖，明晰板塊差異

深圳住房租賃市場主要部分在城中村，占比70%。從大部分意義上，城中村租金能代表深圳租賃住房的平均水準。制定深圳租金地圖，可看到主要板塊租金差異，進一步分析差異原因：

第一，關(guān)內(nèi)（羅湖、福田、南山、鹽田）主要中心區(qū)，集中在50-70元/㎡·月，關(guān)外（龍崗、寶安、龍華、寶安、坪山、大鵬）集中在20-30元/㎡·月，關(guān)外靠近關(guān)內(nèi)區(qū)域，其地鐵線路成熟，這主要承接關(guān)內(nèi)通勤人口，其底租接近甚至超過30元/㎡·月，對于優(yōu)質(zhì)長租公寓而已，具備較大盈利空間。

第二，對于距離關(guān)內(nèi)較為偏遠的板塊，其物業(yè)租金基本無浮盈，市場需求量較低，長租公寓市場機會有限。

第三，年平均租金增長率約1-5%且能產(chǎn)生穩(wěn)定增長收益的板塊，其市場可培育，增長空間可持續(xù)，長租公寓可優(yōu)先進入，后期經(jīng)營盈利空間大。

二、人群維度： 劃分人群類別繪制客戶區(qū)域地圖，客戶精準定位

從居民收入水平，可將深圳人群分為三大梯度，第一梯度為福田、南山，第二梯度為羅湖、鹽田、寶安、龍華、龍崗、坪山和光明，第三梯隊為大鵬。

從社會消費品零售總額來看，福田區(qū)居民消費能力位居榜首，幾乎占全市1/4,而收入水平高的南山其消費力不強。

利用居民收入和社會消費的綜合情況，將深圳住房人群分為精英客戶（金領(lǐng)）、品質(zhì)客戶（白領(lǐng)）、剛需客戶（年輕白領(lǐng)）、企業(yè)客戶（藍領(lǐng)）。

1、精英客戶

各行業(yè)的精英人士，主要包括公司高層、新業(yè)態(tài)催生的資產(chǎn)新貴，對住房的品質(zhì)、服務(wù)、交通、配套等要求極高，主要選擇深圳核心的科技園、蛇口、CBD等。

2、品質(zhì)客戶

收入中等，不選擇最繁華價格昂貴的市區(qū)，但對住房品質(zhì)及服務(wù)有要求，主要選擇福田、南山外其余板塊。

3、剛需客戶

收入有限，租金承受能力較差，在乎居住安全極翼基礎(chǔ)功能，對價格敏感，多為年輕白領(lǐng)或?qū)W生，主要選擇羅湖、關(guān)外地鐵沿線區(qū)域。

4、企業(yè)客戶

在工廠的藍領(lǐng)客戶為主，收入水平一般，對生活品質(zhì)不高，可接受床位房。主要選擇產(chǎn)業(yè)集中的板塊。

三、產(chǎn)業(yè)維度： 圍繞產(chǎn)業(yè)方向和企業(yè)布局，尋求租房人群的分布脈絡(luò)

深圳主要發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)如采礦業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等，產(chǎn)值較高的區(qū)域為龍崗、福田。第三產(chǎn)業(yè)如服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、金融行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、科學(xué)研究等，產(chǎn)值較高的為南山、福田等。

不同所屬行業(yè)，不同企業(yè)的人員，存在不同的租金承受度和居住要求?？赏ㄟ^梳理各板塊的產(chǎn)業(yè)格局規(guī)劃，特別是典型企業(yè)的員工，作為該板塊的主要租房群體，如關(guān)外板塊也分布了如華為、富士康、比亞迪等企業(yè)，其企業(yè)也在釋放新的租房需求，對品質(zhì)也有一定的追求，原始農(nóng)民房已無法滿足新的租房需求。

這些企業(yè)布局的區(qū)域，對于長租公寓也存在一定的市場空間，而且需要細分不同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)人員的租房需求，從而針對提供對應(yīng)租賃產(chǎn)品。

四、配套維度： 交通、商業(yè)等配套決定其租金價格，從而決定租房客群

1、軌道交通

以地鐵交通樞紐換乘站、地鐵口的數(shù)量劃分租金等級，如A等級為1.5km內(nèi)有多個交通樞紐換乘站、B等級為1.5km內(nèi)至少有一個交通樞紐換乘站，C等級為1.5km內(nèi)有地鐵口，D等級為2km內(nèi)有地鐵口。

深圳城市來看，前海、后海-紅樹灣、車公廟、福田中心區(qū)為A類地區(qū)，甚至1km就分布多個地鐵樞紐換乘站。寶中、西麗、梅林關(guān)-深圳北、梅林、羅湖南部等為B類地區(qū)，也分布著至少一個地鐵樞紐換乘站。

可以發(fā)現(xiàn)，A、B類區(qū)域交通發(fā)達、其租金價格也較貴。D類區(qū)域由于遠離市中心，通勤需要1-2小時，租金呈現(xiàn)向外遞減的狀態(tài)。

2、商業(yè)配套

按區(qū)域內(nèi)的大型購物中心、百貨商場、超市等生活配套成熟度，分為A、B、C、D四個等級，同樣也可發(fā)現(xiàn)，生活配套越成熟的區(qū)域，對應(yīng)租金價格也越高。

以深圳城市來看，福田、南山、羅湖等商圈，主要為A、B類等級，深圳北、龍崗中心城等基礎(chǔ)配套較新的商圈歸為B類，觀瀾、布吉、沙頭角離中心區(qū)較遠，商業(yè)配套較為老舊，歸為C類，光明、沙井即為D類。

國開聯(lián)研究團隊認為，長租公寓進駐城市前可通過租金、人群、產(chǎn)業(yè)、配套等四個要素維度，判斷其板塊的屬性及客戶定位，從而確定長租公寓進入該板塊的策略及產(chǎn)品設(shè)計思路，提高溢價及競爭力。

關(guān)于 國開聯(lián)研究中心

國開聯(lián)是一家全國性產(chǎn)業(yè)發(fā)展集成服務(wù)商，專注于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、招商引資、營商環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展（碳達峰碳中和、ESG）、大數(shù)據(jù)等領(lǐng)域的研究、咨詢和培訓(xùn)服務(wù)。成功案例遍及全國30個?。▍^(qū)、市），連續(xù)獲得客戶信賴與委托。

國開聯(lián) – 長租公寓行業(yè)商業(yè)模式與投資價值報告