十一假期以來，賈躍亭與許家印的FF新能源汽車投資合作糾紛被廣泛關(guān)注，表面來看是單純的投資合作糾紛，然而其背后卻折射出了大型房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路。

背  景

隨著“限售、限購、限貸、限價”等調(diào)控政策的出臺，傳統(tǒng)商品房開發(fā)銷售模式面臨開發(fā)成本增加、融資收緊、資金回收壓力大等問題?，F(xiàn)階段調(diào)控會釋放一定剛需和改善型自住需求，這種需求會隨著人口結(jié)構(gòu)變化和城鎮(zhèn)化發(fā)展進程保持穩(wěn)定增長；另外一方面，考慮到控制人口規(guī)模、房屋存量、居民收入水平及房價收入比等因素，有支付能力的需求規(guī)模在一定階段內(nèi)是相對有限的。因此，未來一段時間，房地產(chǎn)行業(yè)雖然會保持一定的發(fā)展，但房企的戰(zhàn)略調(diào)整勢在必行。

路徑一：教育

2017年國內(nèi)教育市場總規(guī)模超過9萬億元，國家意志成為教育產(chǎn)業(yè)進入黃金期的拐點，教育產(chǎn)業(yè)成為房企多元化發(fā)展的新方向。教育作為強勁內(nèi)需，成為地產(chǎn)商主要轉(zhuǎn)型版塊。

在2017年，上海萬科教育以“熱帶雨林·新物種”為主題，推出教育品牌“德英樂”。碧桂園“博實樂”教育在美國紐交所掛牌上市。近年來，各大地產(chǎn)品牌紛紛看好教育領(lǐng)域，外加教育與地產(chǎn)具有天然的連接屬性，不少地產(chǎn)巨頭紛紛覬覦教育市場。目前，“地產(chǎn)+教育”有三大模式：

第一、借助周邊豐富的教育資源提升項目品質(zhì)，算是“傍名校”。這種可以算“地產(chǎn)+教育”的初級模式，營銷味道較重，希望借助名校提升樓盤價值。

第二、與名校合作辦學，可稱為“引名?！?。這種模式相對成熟，即由房地產(chǎn)企業(yè)出資興建校舍，建成后交由當?shù)亟逃块T管理。合作辦學一般有民辦公助、公辦民助兩種，基本模式是開發(fā)商出地、出資金，投資校舍、設(shè)備等硬件并負責設(shè)施的維護管理；學校出師資，負責日常教育教學管理。

第三、社區(qū)自己創(chuàng)辦學校，可稱為“辦名?！?。這種模式就是房地產(chǎn)企業(yè)自己創(chuàng)辦學校，多聘請專業(yè)的教育管理機構(gòu)管理教學。該模式的關(guān)鍵是招聘到優(yōu)秀的校長，建設(shè)合格的教師隊伍，制定科學的發(fā)展方案。這種模式將建校者和辦學者合二為一，保證教育穩(wěn)定性，開發(fā)難度最大但成熟后經(jīng)濟收益也最大。

路徑三：文體旅游

近幾年，我國旅游經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展吸引了不少房企的目光，文旅地產(chǎn)成為了不少房企跨界經(jīng)營尋求的新的利潤增長點。從《中國建設(shè)報·中國房地產(chǎn)》獲悉，在城市地產(chǎn)調(diào)控政策之下，部分房企選擇將大筆資金轉(zhuǎn)投文旅地產(chǎn)洼地，文旅地產(chǎn)成為地產(chǎn)行業(yè)的新動力和突破口。

目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產(chǎn)，但其短期升值難、長期周轉(zhuǎn)難也考驗著房企運營能力和智慧。而特色小鎮(zhèn)以其獨特的文化多樣性在中國的文旅地產(chǎn)項目中占有一席之地。

近年來，特色小鎮(zhèn)以特色文化為基點，依靠“鎮(zhèn)旅融合”的概念在文旅項目中占有一席之地。例如，浙江龍泉青瓷小鎮(zhèn)、景寧畬族自治縣畬鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、杭州西湖龍塢茶鎮(zhèn)以及銀川鎮(zhèn)北堡等，看似特色迥異、各具千秋，但深挖其經(jīng)營理念就會發(fā)現(xiàn)，這些特色小鎮(zhèn)大多是以樹立獨特旅游形象為出發(fā)點，依托原生態(tài)民俗文化，成功打造出了文旅項目。

特色小鎮(zhèn)對想要跨界運營的房企具有很強的借鑒價值。一方面特色小鎮(zhèn)突出了旅游運營在項目中的重要性；另一方面，形色各異的旅游小鎮(zhèn)也顯現(xiàn)出了個性化和稀缺性的優(yōu)勢，從根本上解決同質(zhì)化競爭所帶來的頑疾，提高旅游目的地的復(fù)購、重游和二次消費。因此，文旅地產(chǎn)發(fā)展依托的是文化多樣性的價值認同，想要打造經(jīng)典文旅項目，個性化和稀缺性運營才是最佳途徑。

路徑四：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

在國家大力推動鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的大背景下，房企在農(nóng)業(yè)的開發(fā)，可以更好地發(fā)揮自身統(tǒng)籌規(guī)劃、市場化運營的優(yōu)勢，加快建設(shè)進度、提高周轉(zhuǎn)效率、享受諸多政策紅利。

2017年年初，中央文件曾明確表明：“支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和收益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、閑適體驗于一體的田園綜合體。”艾米會創(chuàng)始人唐飛認為，農(nóng)業(yè)作為生活的根本，“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”結(jié)合的價值體現(xiàn)在現(xiàn)實對鄉(xiāng)村閑置資源的激發(fā)與利用，同時促發(fā)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級引擎，助力打造農(nóng)業(yè)特色生產(chǎn)和人文性質(zhì)相結(jié)合的項目。

在建設(shè)田園鄉(xiāng)村的眾多產(chǎn)業(yè)嫁接模式中，綠色生態(tài)的“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”模式受到越來越多房企的關(guān)注。早前，已有綠城、中糧等房企通過和農(nóng)業(yè)科研機構(gòu)、當?shù)卣献鞯姆绞?，試?/span>“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型模式。

2018年1月，碧桂園集團董事局主席楊國強公開表示，“40年前我種田，40年后我還是回去種田”，明確表態(tài)轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)業(yè)市場的計劃。同月，華潤置地也攜手中國農(nóng)科院下屬企業(yè)中花易達發(fā)布了全新農(nóng)業(yè)品牌“耕雨”，并正式宣布開始打造自己的田園綜合體。

隨著物質(zhì)條件的豐富，市場也出現(xiàn)了新需求。很多城市現(xiàn)在都出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象：居民越來越喜歡購買安全、優(yōu)質(zhì)、新鮮的農(nóng)副產(chǎn)品，非常熱衷到城郊采摘果蔬，親近自然。現(xiàn)代人喜歡追求更健康的生活方式和更宜居的生活環(huán)境。被鋼筋水泥包圍的城市居民對農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游有剛性需求。

因此，地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)的融合是趨勢所在。他說，“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的全新模式的確會為與農(nóng)業(yè)息息相關(guān)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)帶來更深度的跨界，但房企需要加強合作，在不擅長的領(lǐng)域?qū)で蠖喾轿坏馁Y源支持，形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

農(nóng)業(yè)以休閑度假、鄉(xiāng)村旅游等方式漸入人心，農(nóng)業(yè)自身資源效應(yīng)及開發(fā)潛力顯現(xiàn)，加之政府重視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從根本上推動了以新型生態(tài)小鎮(zhèn)化為導(dǎo)向、融合“休閑旅游、文化產(chǎn)業(yè)、教育科普、宜居養(yǎng)生”為基點的“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的綜合新型生態(tài)經(jīng)濟業(yè)態(tài)發(fā)展?！暗禺a(chǎn)+農(nóng)業(yè)”的新思路，也將為房企的特色小鎮(zhèn)項目注入新活力。

路徑五：新能源汽車

2018年8月7日，恒大法拉第未來智能汽車（中國）有限公司在廣州南沙正式成立，注冊資本金20億美元，控股大股東為香港恒大健康。

FF公司CEO為前樂視網(wǎng)CEO賈躍亭，FF公司致力于打造高端新能源電動汽車，號稱做"中國版的特斯拉"，此前由于樂視網(wǎng)的財務(wù)風波，FF公司一度陷入停滯狀態(tài)，如今恒大斥資入股成為大股東后，法拉第未來將如何發(fā)展成為社會關(guān)注的焦點。

恒大集團的"房地產(chǎn)+汽車"的跨界，一點都不奇怪，作為衣、食、住、行四大民生中最重要、消費額最大的住房和出行，在未來很長時間內(nèi)都將占據(jù)人們生活支出的主導(dǎo)地位，兩大產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，或許將蹦發(fā)出更加強勁的市場機會，比如，地產(chǎn)可以借助汽車產(chǎn)業(yè)城概念進行拿地、汽車可以作為地產(chǎn)項目的落地配套、汽車產(chǎn)業(yè)鏈可以為地產(chǎn)提供人口和消費支撐、地產(chǎn)又可以成為汽車產(chǎn)業(yè)鏈運營的增值點。