隨著老年人口的不斷增長，中國邁入老齡化社會。龐大且復雜的養(yǎng)老需求，供不應求的市場現狀，已然誕生出無限的市場商機。各大房企、險企陸續(xù)涌入，養(yǎng)老+地產正面臨可觀的發(fā)展前景。養(yǎng)老地產的興起不過短短數年時間，衍生出了不同業(yè)態(tài)，養(yǎng)老護理、醫(yī)療保健、服務與休閑、文旅、金融等板塊在這一時代命題下實現了多元化的糅合發(fā)展，在跨界合作中實現了產品及開發(fā)、運營模式的創(chuàng)新。

人口老齡化程度的不斷加劇，使得養(yǎng)老地產的需求急速上升?！笆濉逼陂g(2016-2020年)，我國養(yǎng)老市場消費將超過10萬億，其中養(yǎng)老地產市場規(guī)模在6萬億左右。預計到2020年，老齡人口占總人口的比例比例將達到12%；億萬老人背后潛在著巨大的隱性剛需，養(yǎng)老地產市場空間巨大。

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養(yǎng)老地產項目投資價值與未來趨勢報告

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前言

第一篇 行業(yè)發(fā)展概述

一、養(yǎng)老產業(yè)界定

（一）項目背景

（二是針對個體提供的生命保障產業(yè)

（三）熱門投資領域

1、老年醫(yī)療保健業(yè)

2、老年生活用品業(yè)

3、老年（家政）服務業(yè)

4、老年公寓（房地產）業(yè)

5、老年保險業(yè)、老年金融業(yè)

6、老年娛樂文化產業(yè)

7、老年旅游業(yè)

8、老年咨詢服務業(yè)

9、其它特殊產業(yè)

二、養(yǎng)老地產界定

（一）是“房地產+養(yǎng)老服務”的一種復合產業(yè)

（二）屬于房地產開發(fā)范疇，是具有養(yǎng)老概念的房地產

（三）開發(fā)的三大主流形態(tài)

1、保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構

2、把養(yǎng)老地產視做商業(yè)地產項目長期經營

3、開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產項目

（四）養(yǎng)老機構的七大主流類型

1、敬老院

2、福利院

3、養(yǎng)老院

4、老年公寓

5、護老院

6、護養(yǎng)院

7、護理院

（五）養(yǎng)老商業(yè)地產是以“養(yǎng)老服務”為主題的商業(yè)地產

（六）養(yǎng)老住宅地產是以養(yǎng)老、療養(yǎng)、醫(yī)療、介護等為主題的住宅房地產

三、養(yǎng)老地產分類

（一）按建筑主體分類

1、政府福利型

2、政府收益型

3、企業(yè)盈利型

（二）按分布區(qū)域分類

1、大都市郊外模式

2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式

3、土地養(yǎng)老模式

4、熱帶+亞熱帶避寒模式

四、行業(yè)五大發(fā)展要素

（一）政策是養(yǎng)老地產發(fā)展的關鍵驅動因素

（二）開發(fā)養(yǎng)老地產的六大核心成本

（三）圍繞老齡人所需提供的優(yōu)質養(yǎng)生、養(yǎng)老服務

（四）消費者群體覆蓋范圍

（五）投資主體涵蓋政府、央企和民企

第二章 行業(yè)發(fā)展環(huán)境

一、政策環(huán)境

（一）養(yǎng)老地產業(yè)相關政策解析

1、解讀：《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》

2、解讀：《關于推進老年宜居環(huán)境建設的指導意見》

3、解讀：《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》

4、解讀：《民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》

5、解讀：《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設規(guī)劃》

……

（二）地方政策政策解析

1、北京市：“九養(yǎng)政策”、資金補貼、土地供應政策解析

2、上海市：《上海市養(yǎng)老機構條例》配套優(yōu)惠政策解析

3、湖南?。骸笆濉逼陂g相關優(yōu)惠政策解析

4、杭州市：養(yǎng)老土地供應政策解析

5、廣東?。盒罗k營利性養(yǎng)老服務機構建設用地相關政策解析

6、四川省：養(yǎng)老服務產品的生產性項目用地相關政策解析

7、深圳市：“免地價”供應相關政策解析

8、寧波市：投資養(yǎng)老地產相關財政補貼政策解析

9、南昌市：養(yǎng)老地產項目各項獎勵政策解析

（三）政策與產業(yè)發(fā)展相關性研究

1、國家財政投入上升幅度逐年上升

2、國家提倡金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式

3、國家提出每千名老年擁有30張養(yǎng)老床位的創(chuàng)新目標

4、國家指出要“支持社會力量舉辦養(yǎng)老機構”，并在各方面給予政策優(yōu)惠

（四）行業(yè)觀點洞察

1、政府高官

2、企業(yè)家代表

3、專家學者代表

二、經濟環(huán)境

（一）宏觀經濟環(huán)境

1、中國近五年GDP增長情況

2、中國近五年工業(yè)增長情況

3、中國近五年建筑業(yè)增長情況

4、中國近五年人均GDP增長情況

5、中國近五年全國居民消費價格增長情況

6、中國近五年城鄉(xiāng)居民收入增長情況

7、中國近五年社會消費品零售增長情況

8、中國近五年社會固定資產投資增長情況

（二）微觀經濟環(huán)境

1、中國最新各類市場主體分析

2、中國最新市場融資環(huán)境分析

3、中國最新市場土地供應分析

4、中國最新人力資源市場分析

（三）經濟與產業(yè)發(fā)展相關性

1、整體經濟與產業(yè)發(fā)展相關性

2、宏觀經濟與產業(yè)發(fā)展相關性

3、微觀經濟與產業(yè)發(fā)展相關性

三、社會環(huán)境

（一）近五年老齡化進程研究

1、人口現狀

2、人口增長情況

3、人口增長原因

（二）養(yǎng)老文化分析

1、養(yǎng)老文化之“養(yǎng)”

2、養(yǎng)老文化之“敬”

（三）老齡人生活分析

1、生活理念分析

2、生活環(huán)境分析

3、業(yè)余生活分析

（四）收入來源分析

（五）社會與產業(yè)發(fā)展相關性研究

1、中國老齡化進程與產業(yè)發(fā)展

2、中國養(yǎng)老文化與產業(yè)發(fā)展

3、中國老齡人生活與產業(yè)發(fā)展

4、中國老齡人收入與產業(yè)發(fā)展

四、技術環(huán)境

（一）建筑技術

1、老年住宅規(guī)劃要求

2、建筑設計

3、景觀環(huán)境設計要求

（二）服務功能

1、獨立式老年住宅服務功能要求

2、老年公寓服務功能要求

3、養(yǎng)老院服務功能要求

4、護理院服務功能要求

5、老年社區(qū)服務功能要求

（三）技術與產業(yè)發(fā)展相關性分析

1、建筑技術與產業(yè)發(fā)展

2、服務功能與產業(yè)發(fā)展

第三章 國內外行業(yè)發(fā)展現狀

一、國內外養(yǎng)老模式

（一）國外養(yǎng)老模式研究

1、典型養(yǎng)老模式及特點

2、養(yǎng)老模式借鑒

（二）中國養(yǎng)老模式研究

1、居家養(yǎng)老模式

2、機構養(yǎng)老模式

3、居家式社區(qū)養(yǎng)老模式

4、以房養(yǎng)老模式

5、異地養(yǎng)老

6、養(yǎng)老模式總結

二、國外行業(yè)發(fā)展現狀及趨勢

（一）國外養(yǎng)老地產發(fā)展現狀及趨勢

1、美國

2、日本

3、德國

4、英國

5、新加坡

6、臺灣

……

（二）國外行業(yè)發(fā)展借鑒

1、承認差距

2、研究需求

3、分析市場

4、特色發(fā)展

三、中國養(yǎng)老地產發(fā)展歷程

（一）福利院模式

（二）敬老院模式

（三）老年公寓模式

（四）養(yǎng)老社區(qū)模式

四、中國行業(yè)供需現狀

（一）供給現狀

（二）市場需求現狀

（三）市場供給與需求矛盾分析

1、中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念根深蒂固

2、中國養(yǎng)老服務機構偏向公立

3、中國養(yǎng)老保障機制有待完善

五、行業(yè)發(fā)展問題及對策研究

（一）選址問題及對策分析

（二）年齡隔離問題及對策分析

（三）建筑規(guī)模問題及對策分析

（四）受眾有限問題及對策分析

（五）投資回報問題及對策分析

第四章 區(qū)域市場發(fā)展情況

一、北京

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

二、上海

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

三、廣州

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

四、深圳

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

五、重慶

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

六、武漢

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

七、杭州

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

八、成都

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

九、長沙

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

十、西安

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

十一、沈陽

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

十二、香港

（一）房地產市場

（二）養(yǎng)老地產市場供需

（三）案例分析

（四）經營效益

（五）政策優(yōu)勢

（六）發(fā)展趨勢

十三、其他

……

第五章 行業(yè)投資主體研究

一、投資主體分類

二、行業(yè)投資標桿企業(yè)

（一）萬科企業(yè)股份有限公司

1、發(fā)展概況

2、業(yè)務范圍

3、經營情況

4、盈利能力

5、運營能力

6、償債能力

7、發(fā)展能力

8、開發(fā)情況

9、開發(fā)能力

10、開發(fā)經驗借鑒

（二）保利房地產(集團)股份有限公司

1、發(fā)展概況

2、業(yè)務范圍

3、經營情況

4、盈利能力

5、運營能力

6、償債能力

7、發(fā)展能力

8、開發(fā)情況

9、開發(fā)能力

10、開發(fā)經驗借鑒

（三） 綠城房地產集團有限公司

1、發(fā)展概況

2、業(yè)務范圍

3、經營情況

4、盈利能力

5、運營能力

6、償債能力

7、發(fā)展能力

8、開發(fā)情況

9、開發(fā)能力

10、開發(fā)經驗借鑒

（四）深圳世聯(lián)行地產顧問股份有限公司

1、發(fā)展概況

2、業(yè)務范圍

3、經營情況

4、盈利能力

5、運營能力

6、償債能力

7、發(fā)展能力

8、開發(fā)情況

9、開發(fā)能力

10、開發(fā)經驗借鑒

（五）遠洋地產有限公司

1、發(fā)展概況

2、業(yè)務范圍

3、經營情況

4、盈利能力

5、運營能力

6、償債能力

7、發(fā)展能力

8、開發(fā)情況

9、開發(fā)能力

10、開發(fā)經驗借鑒

（六）首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司

1、發(fā)展概況

2、業(yè)務范圍

3、經營情況

4、盈利能力

5、運營能力

6、償債能力

7、發(fā)展能力

8、開發(fā)情況

9、開發(fā)能力

10、開發(fā)經驗借鑒

（七）泰康人壽保險有限責任公司

1、發(fā)展概況

2、業(yè)務范圍

3、經營情況

4、盈利能力

5、運營能力

6、償債能力

7、發(fā)展能力

8、開發(fā)情況

9、開發(fā)能力

10、開發(fā)經驗借鑒

（八）其它企業(yè)

1、合眾人壽

2、新華保險

3、平安集團

4、中國人壽

5、太平人壽

……

第六章 行業(yè)成功案例

一、西塘保利西塘越

（一）項目簡介

（二）項目類型

（三）項目定位

（四）項目特色

（五）項目客群定位

（六）項目借鑒

二、上海復星星堡中環(huán)

（一）項目簡介

（二）項目類型

（三）項目定位

（四）項目特色

（五）項目客群定位

（六）項目借鑒

三、杭州萬科隨園嘉數

（一）項目簡介

（二）項目類型

（三）項目定位

（四）項目特色

（五）項目客群定位

（六）項目借鑒

四、北京萬科幸福匯

（一）項目簡介

（二）項目類型

（三）項目定位

（四）項目特色

（五）項目客群定位

（六）項目借鑒

五、沈陽蔚藍聽雨觀瀾林溪公館

（一）項目簡介

（二）項目類型

（三）項目定位

（四）項目特色

（五）項目客群定位

（六）項目借鑒

六、青島新華錦國際頤養(yǎng)中心

（一）項目簡介

（二）項目類型

（三）項目定位

（四）項目特色

（五）項目客群定位

（六）項目借鑒

七、天津永泰紅磡陽光幸福村

（一）項目簡介

（二）項目類型

（三）項目定位

（四）項目特色

（五）項目客群定位

（六）項目借鑒

八、天津濱海雲杉鎮(zhèn)

（一）項目簡介

（二）項目類型

（三）項目定位

（四）項目特色

（五）項目客群定位

（六）項目借鑒

九、宜興中大九如城

（一）項目簡介

（二）項目類型

（三）項目定位

（四）項目特色

（五）項目客群定位

（六）項目借鑒

十、長沙康乃馨國際老年生活示范區(qū)

（一）項目簡介

（二）項目類型

（三）項目定位

（四）項目特色

（五）項目客群定位

（六）項目借鑒

……

第七章 項目投資前景研究

一、行業(yè)發(fā)展增速研究

（一）行業(yè)消費群體增速

（二）行業(yè)消費水平增速

（三）行業(yè)投資主體增速

1、房地產開發(fā)企業(yè)進入養(yǎng)老地產增速分析

2、保險企業(yè)進入養(yǎng)老地產增速分析

3、央企進入養(yǎng)老地產增速分析

（四）行業(yè)建設增速分析

二、市場容量研究

（一）市場容量現狀

1、老年人口數量

2、不能自理老年人口數量占比

3、全國34個主要城市2017年養(yǎng)老消費金額

4、現有市場容量計算

（二）未來市場容量測算

三、發(fā)展博弈研究

（一）土地供給博弈

（二）政策需求博弈

（三）收益回報博弈

（四）供需理念博弈

四、發(fā)展前景預測

（一）宏觀層面前景預測

（二）微觀層面前景預測

第八章 行業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)研究

一、行業(yè)投資區(qū)域利弊分析

（一）投資市區(qū)

1、利好因素

2、弊端因素

（二）投資郊區(qū)

1、利好因素

2、弊端因素

（三）投資景區(qū)

1、利好因素

2、弊端因素

二、行業(yè)三大盈利模式

（一）“銷售”盈利模式

（二）“持有”盈利模式

（三）“銷售+持有”盈利模式

三、行業(yè)客群定位

（一）全齡人群

1、年齡

2、來源

3、消費主要目的

4、客戶特征

（二）健康人群

1、來源

2、消費主要目的

3、客戶特征

（三）需照料人群

1、來源

2、消費主要目的

3、客戶特征（介助老人+介護老人+特護老人）

四、行業(yè)價值業(yè)態(tài)

（一）全齡混合地產業(yè)態(tài)

1、項目組合（成熟組合+預警組合）

2、項目特色

3、市場分析

4、運營模式

5、代表項目

（二）養(yǎng)生養(yǎng)老地產業(yè)態(tài)

1、項目組合（成熟組合+預警組合）

2、項目特色

3、市場分析

4、運營模式

5、代表項目

（三）醫(yī)養(yǎng)綜合體地產業(yè)態(tài)

1、項目組合（成熟組合+預警組合）

2、項目特色

3、市場分析

4、運營模式

5、代表項目

第九章 行業(yè)業(yè)態(tài)投資價值

一、投資規(guī)模評估

（一）全齡混合地產業(yè)態(tài)項目投資規(guī)模

1、華東

2、華南

3、華中

4、華北

5、西北

6、西南

7、東北

8、港澳臺

（二）養(yǎng)生養(yǎng)老地產業(yè)態(tài)項目投資規(guī)模

1、華東

2、華南

3、華中

4、華北

5、西北

6、西南

7、東北

8、港澳臺

（三）醫(yī)養(yǎng)綜合體地產業(yè)態(tài)項目投資規(guī)模

1、華東

2、華南

3、華中

4、華北

5、西北

6、西南

7、東北

8、港澳臺

二、投資回報評估

（一）全齡混合地產業(yè)態(tài)項目投資回報測算

1、華東

2、華南

3、華中

4、華北

5、西北

6、西南

7、東北

8、港澳臺

（二）養(yǎng)生養(yǎng)老地產業(yè)態(tài)項目投資回報測算

1、華東

2、華南

3、華中

4、華北

5、西北

6、西南

7、東北

8、港澳臺

（三）醫(yī)養(yǎng)機構綜合體地產業(yè)態(tài)項目投資回報測算

1、華東

2、華南

3、華中

4、華北

5、西北

6、西南

7、東北

8、港澳臺

三、投資效益評估

（一）項目經濟效益

（二）項目社會效益

第十章 行業(yè)投資風險研究

一、投資風險評估

（一）政策法律

（二）市場風險

（三）技術風險

（四）財務風險

（五）經營風險

二、投資風險規(guī)避對策

三、投資風險評估結論

……

圖表目錄

圖表1 養(yǎng)老地產按建筑主體分類

圖表2 養(yǎng)老地產按分布區(qū)域分類

圖表3 養(yǎng)老地產業(yè)代表政策法規(guī)解讀

圖表4 2012‐2017年國內生產總值及其增長速度

圖表5 2012‐2017年工業(yè)增加值及其增長速度

圖表6 2012‐2017年建筑業(yè)增加值及其增長速度

圖表7 2012‐2017年人均國內生產總值及其增長速度

圖表8 2017年居民消費價格月度漲跌幅度

圖表9 2012‐2017年全國居民消費價格指數

圖表10 2012‐2017年農村居民人均純收入及其實際增速

……

圖表20 中國老齡人口增長情況（預測）

圖表21 老年住宅基礎設施配備明細表

圖表22 老年住宅坡道（室外）建筑設計規(guī)范

圖表23 美國老年住宅提供的服務

圖表24 美國sun city arizona老年社區(qū)配套服務

圖表25 美國經濟與養(yǎng)老市場發(fā)展階段

圖表26 日本經濟與養(yǎng)老市場發(fā)展階段

圖表27 德國經濟與養(yǎng)老市場發(fā)展階段

圖表28 英國經濟與養(yǎng)老市場發(fā)展階段

圖表29 新加坡經濟與養(yǎng)老市場發(fā)展階段

圖表30 臺灣老齡化進程

……

圖表40 2017年廣州市商品房供求價情況

圖表41 深圳市人口老齡化率分布圖

圖表42 深圳市老年人口分布密度圖（以建設用地為基礎）

圖表43 深圳市近10年各區(qū)老年人口年增長率

圖表44 深圳市現狀養(yǎng)老設施體系示意圖

圖表45 深圳市分區(qū)人口規(guī)模預測表

……

圖表60 2017年度新華保險償債能力充足率分析

圖表61 新華保險養(yǎng)老地產項目全國布局

圖表62 新華保險償付能力充足率

圖表63 平安集團養(yǎng)老地產項目進程

圖表64 中國人壽新業(yè)務價值及增速

圖表65 中國人壽新業(yè)務利潤率

……

圖表90 養(yǎng)生養(yǎng)老地產業(yè)態(tài)的預警組合模式

圖表91 醫(yī)養(yǎng)機構綜合體地產業(yè)態(tài)的成熟組合模式

圖表92 醫(yī)養(yǎng)機構綜合體地產業(yè)態(tài)的預警組合模式

圖表93 全國34個省市規(guī)模養(yǎng)老機構數量

圖表94 華東地區(qū)養(yǎng)老機構規(guī)模現狀及全齡混合地產項目投資規(guī)模建議

圖表95 華南地區(qū)養(yǎng)老機構規(guī)?，F狀及全齡混合地產項目投資規(guī)模建議

……

圖表160 西北地區(qū)醫(yī)養(yǎng)機構綜合體地產項目投資成本構成

圖表161 西北地區(qū)醫(yī)養(yǎng)機構綜合體地產項目投資收益

圖表162 西南地區(qū)醫(yī)養(yǎng)機構綜合體地產項目投資成本構成

圖表163 西南地區(qū)醫(yī)養(yǎng)機構綜合體地產項目投資收益

圖表164 東北地區(qū)醫(yī)養(yǎng)機構綜合體地產項目投資成本構成

圖表165 東北地區(qū)醫(yī)養(yǎng)機構綜合體地產項目投資收益

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更多圖表：略。

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